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En una sesión que duró más de 14 horas, el Concejo de Medellín avaló ayer la actualización del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de 2014, una de las decisiones más importantes que se han tomado en este cuatrienio y que determinará el rumbo urbano de la capital antioqueña en los próximos 12 años.
Con esta revisión, el Distrito busca detonar en los próximos años la construcción de 222.000 nuevas viviendas para enfrentar el déficit habitacional que aqueja a la ciudad y que ha empujado a las nubes el costo de vida.
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La discusión de este miércoles llegó arrastrando varios pulsos y tensiones. Pese a tratarse de una norma muy amplia, compuesta por más de 17.000 folios, los tres puntos más álgidos fueron las regulaciones que la Alcaldía ya había advertido iba a implementar sobre la vivienda turística, un polémico artículo asociado a restricciones con el ejercicio de la prostitución en el espacio público y un cambio muy importante en los requisitos para el desarrollo de proyectos en las zonas de renovación, en los que ahora no será obligación formular planes parciales.
Salvo las restricciones a la prostitución, cuyo debate merece capítulo aparte, los cambios para la vivienda turística y la renuncia al plan parcial como una obligación partieron de la premisa de que el POT del 2014 se habría convertido en un obstáculo para el desarrollo de nuevos proyectos habitacionales.
Este enfoque ha suscitado reacciones divididas, ya que mientras algunos arquitectos, entre ellos varios de los que idearon la norma de 2014, consideraron que la ciudad podría perder rigor en su planeación, desde el gremio constructor se instó a eliminar trámites y otros requisitos que consideraron podrían afectar la dinámica constructiva.
La sesión de ayer miércoles arrancó desde las 9:00 de la mañana.
Como coordinador de ponentes, el turno para comenzar fue para el concejal Andrés Tobón, quien hizo un recuento de los cambios más importantes implementados durante los más de tres meses de socializaciones y estudios.
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El cabildante inició planteando que el enfoque central del proyecto de acuerdo era el de resolver el profundo déficit de vivienda que aqueja a Medellín y que es una de las razones centrales detrás del encarecimiento del costo de la vida en la ciudad, especialmente de los arriendos.
Vale recordar que, de acuerdo con los datos del Distrito, en Medellín aproximadamente 38.206 hogares necesitaban una casa nueva. Programas como Medellín Cómo Vamos han señalado que desde 2014 el déficit de vivienda se ha mantenido estancado en 16%. “Medellín está muy caro. Eso sin duda alguna es algo que cada día escuchamos con más asiduidad en todos los rincones de nuestra ciudad”, dijo Tobón.
“Nuestro crecimiento inflacional se explica principalmente en la variable tierra, en el costo del suelo. Basta ir a Bogotá y caminar sobre la 26, después del aeropuerto, para ver terrenos sin ningún tipo de desarrollo. Medellín no tiene eso”, agregó.
Tobón fue uno de los que defendió la idea de que el POT de 2014 habría estancado el crecimiento de vivienda de Medellín, opinando que como documento era un ejercicio muy bien realizado, pero que a la hora de llevarlo a la práctica no habría conversado con la realidad del sector constructor, ni con la realidad presupuestal de la Alcaldía para llevarlo a la realidad.
“La ciudad pasó de representar el 70% de la construcción del Valle de Aburrá al 20% hoy”, argumentó, señalando a renglón seguido que por esa razón se propuso ampliar los modelos de renovación urbana.
Este será uno de los cambios de mayor impacto, especialmente en las zonas del centro de la ciudad en las que desde hace más de dos décadas se busca que se concentren los nuevos desarrollos habitacionales.
Hasta hoy, la norma obligaba a que en la mayor parte de esos polígonos los proyectos se desarrollaran a través de planes parciales, en los que se establece con rigor cómo usar el suelo.
Un ejemplo de éxito de esa figura es Ciudad del Río, en el que los terrenos de la antigua zona industrial de Simesa, terminaron convertidos en una de las zonas de Medellín de mayor calidad urbana.
Sin embargo, la figura también ha dejado ejemplos de fracaso, como es el caso del Plan Parcial de Naranjal y muchos otros, que no han logrado salir del papel por implicar altos costos.
Con los cambios del POT, los desarrolladores tendrán dos nuevas figuras a las que podrán acudir: la revitalización y la reactivación.
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“Hay quienes señalan que estamos creando, mediante estos dos modelos nuevos de renovación urbana, el lote a lote para Medellín. Están muy equivocados”, sostuvo, asegurando que para impulsar la construcción se requieren de incentivos.
En criterio de otros urbanistas, con este cambio, Medellín estaría abriendo la puerta para imitar procesos de ciudades como Bogotá y abandonar la senda que venía liderando a nivel nacional en materia de espacios públicos.
Otro tema clave que volvió a generar posiciones encontradas fue la vivienda turística, fuertemente criticada en otras sesiones por gremios como Fenalco.
En el segundo debate, una de las voces críticas a esas regulaciones fue el concejal Luis Guillermo Vélez, quien en general consideró que el POT sería muy intrusivo en las libertades y cuestionó que la administración distrital no acogiera ninguna propuesta para echar atrás esas restricciones.
“Estoy convencido de que es una limitación al derecho de propiedad”, insistió Vélez, quien en general discrepó de la mayor parte del acuerdo y anunció querer votarlo negativo.
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En contraste, en el debate de este miércoles, hizo presencia el gremio hotelero, representado en Cotelco Antioquia, quien cerró filas por el proyecto y pidió regular la vivienda turística, señalando que la misma estaría compitiendo deslealmente con un sector.
“Hoy en día tenemos una desigualdad en cargas impositivas y en impuestos. Yo creo que el Plan de Ordenamiento Territorial es un paso y que se le da a ese equilibrio”, expresó Sandra Restrepo, presidenta de Cotelco Antioquia.
En tercer lugar, otra polémica que persistió en el último debate fue una propuesta de restringir el ejercicio de la prostitución en el espacio público, que incluso ha sido objeto de un pulso judicial en semanas recientes.
Durante las intervenciones de los gremios y la comunidad, organizaciones que agremian a trabajadores y trabajadoras sexuales plantearon que una norma de este tipo las estaría exponiendo a persecuciones y estigmatización.
“Si hay establecimientos que facilitan la explotación, investiguen y sancionen a quienes resulten responsables. Si hay víctimas de trata, protéjanlas, porque es la labor de ustedes, pero no persigan a las trabajadoras sexuales”, expresó Karen Tatiana Arboleda, de la organización Putamente Poderosas.
Tras esa controversia, Planeación elaboró una enmienda en la que aclaró el alcance de la norma, dejando de forma expresa que no se prohibiría la libertad de locomoción de quienes ofrecen esos servicios, ni su posibilidad de hacer esos ofrecimientos en el espacio público.
En medio de la discusión de la letra menuda del acuerdo, los gremios y algunos concejales también hicieron alertas, considerando que aún habría artículos y normas que irían en contra del espíritu del acuerdo de eliminar barreras normativas e impulsar la reactivación de la vivienda en Medellín.
Una exposición que giró en ese sentido fue la del concejal Alejandro de Bedout, quien señaló que en varios lotes concretos incluidos en la revisión del POT el índice de construcción había bajado en comparación con la norma de 2014.
“Tenemos que ajustar el índice en estas zonas de la ciudad para que los cierres financieros de los proyectos de construcción de vivienda puedan ser realidad”, expresó De Bedout.
Martín Alonso Pérez Pérez, expresidente de la SAI y asesor de Camacol, cuestionó que en la norma contemplara, por ejemplo, que el licenciamiento de las unidades de integración tuvieran que pasar por el visto bueno del Departamento Administrativo de Planeación.
Este modelo consiste en un trámite que deben hacer los constructores para unir varios predios a la hora de hacer nuevos proyectos inmobiliarios. En la norma actual, para que esa integración pueda realizarse, primero el proyecto debe ser revisado por Planeación.
A juicio de los constructores, dado que la ley no exige ese filtro, dicha integración debería ser autorizada directamente por las curadurías para ahorrar trámites.
Asimismo, Federico Estrada, gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, respaldó los cambios propuestos por la Alcaldía en el POT. “Compartimos completamente el propósito y el enfoque de este proceso para recuperar la construcción de vivienda en la ciudad y facilitar la construcción urbanística en el distrito. Celebramos planteamientos de esta revisión y ajuste como la implementación de la modalidad reactivación y revitalización en los polígonos de desarrollo”, expresó.
Otros concejales y sectores, no obstante, fueron más críticos con ese enfoque y desconfiaron de los resultados que podrían derivar de las normas que se flexibilizaron.
La discusión de este miércoles fue muy extensa. Pese a que comenzó desde las 9:00 de la mañana, no fue hasta las 9:00 de la noche que comenzó la parte más importante, cuando la Alcaldía recogió las diferentes enmiendas y explicó cuáles acogía y cuáles no.
Una de las más sensibles fue el tema de la prostitución que, luego de la polémica y las acciones legales que se interpusieron, llevaron a la Alcaldía a elaborar una enmienda en la que expresamente señaló que el POT no prohibiría la libre locomoción de las y los trabajadores sexuales, ni su potestad de ofrecer esos servicios en el espacio público.
Sobre el tema de los índices de construcción, Planeación defendió la redacción original del texto, argumentando que, más allá del índice de construcción en determinados lotes, el resultado de aplicar la fórmula arrojaba el mismo volumen construido.
Otro punto en el que enfatizó la Alcaldía, sobre todo en función de preocupaciones del gremio de los restaurantes y los bares, fue que en las zonas en las que cambiara la denominación de las mixturas, los establecimientos con todos sus papeles en regla podrán seguir funcionando al demostrar que ya se beneficiaban de un uso establecido.
Tras esos y muchos otros ajustes, finalmente el POT se aprobó durante la madrugada de este jueves.
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